别墅区业主私家花园如何界定？
购房者在购买别墅，尤其是独幢别墅时，往往会被其附属的花园所吸引，而房产商也往往以此作为卖点推出。但是这样的所谓私家花园，其产权究竟属于谁？业主是否可以任意处置这个“私家花园”呢？此外，原先开发商承诺附送的私家花园，有的并不能登载在小产证上。今天，我们就和广大读者谈谈这个话题。
两种私有形式
目前，上海花园别墅的业主对花园的所有权的形式主要包括共有和独有两种。
第一种是土地使用权完全共有的别墅小区。这类别墅的土地使用权为小区全体业主所共有，每个业主的小产证上也没有花园面积的登记记载，尽管对小区内的业主来讲，单独的土地使用权没有界定，所谓的“私家花园”也只是形式上属于该业主单独使用。但是这不受法律保护。换而言之，这样的私家花园只是用栅栏将其分割一下，在产权属性上与栅栏外的土地一样。
这 类别墅小区里的业主可以由全体业主或由业主委员会出面，向土地管理部门或房地产管理部门请求对小区内土地使用权进行分割，以确定各个业主可以单独享有的土地使用权之范围。
另一种是大部分土地使用权已被分割为业主们单独所有的别墅小区。这类别墅的大部分土地使用权，如建筑物所占土地，私家花园的土地已为各个业主所独自享有，所以，在业主的小产证上登载有花园之土地面积。其它比如公共花园，公共设施，公共道路之所占土地使用权为小区业主们所共有。这类别墅的私家花园才是真正意义上的“私家花园”。
所以，我们购房者很有必要在购买时对其花园的性质做详细的了解。
花园是赠送的吗市场上很多别墅项目在销售的时候，价格表里都明确表示“免费赠送花园”。这里面一般就有问题了，究竟送的使用权还是产权，销售方是不会主动说明的，而许多购房者稀里糊涂地把原本就属于自己的公共面积作为得到馈赠的礼品了。
另外，购买高层公寓底层的住户，通常也可以拥有一个私家花园，但只能获得这个花园的使用权，不能办理产权。
在关于如何使用“私家花园”这个问题上，市场上也有很多不同的声音。
我们需要明确的是，无论什么性质的花园，业主都不能在“私家绿地”内私搭乱建。这样一是改变了土地的使用性质，有关部门会追究责任，二是破坏了小区环境，其他业主可以据此要求有关部门对违章建筑进行拆除并恢复原貌。
花园别墅的物业管理住在那些所谓的高尚别墅区里的人都知道，很多小区的物业公司会规定这个不许做，那个不许做。有的甚至严重侵犯了业主的权利。所以，我们也有必要对这些问题加以注意。
别墅小区聘请专业的物业公司，是在业主们的授权下为业主们提供专业、优质的物业管理等各方面的服务，他们的服务完全依照签订的物业管理服务合同行使。但也有不少物业公司，特别是业主委员会尚未成立以前由开发商聘请、提供前期物业管理的物业公司，往往会自行制订一些规章制度。殊不知，物业管理公司的职责仅仅是在授权范围内，对小区提供物业管理服务而已，它的地位只是为小区业主们提供服务。换言之，它不是小区的主人，更谈不上是小区的上帝，它只是小区业主们聘请的“服务人员”，它根本无权限制业主们对私家花园使用的权利。除非业主们自己为了小区公共的利益，限定了对私家花园的使用方式，并委托物业公司进行监督和管理，否则，物业管理公司无权干涉。也就是讲，只有业主大会或业主委员会委托下，物业公司才可对私家花园的使用进行监督和管理，而物业公司无权制订对小区花园各种限制使用的所谓“物业管理条例”。
一、别墅的花园属于业主所有，房产商无权支配
所谓别墅的花园权利，实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。依据房地产物权之法律属性，即房屋（包括别墅）与所附土地之权利具有统一性，简言之，房屋属于谁，相应所附的土地权利亦应属于谁。购房者购买别墅，所购得的不仅仅是别墅（房屋所有权），还必然包括所附的土地和花园（土地使用权）。别墅交付后，开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主们所有。因此，开发商开发的别墅，一经售出转让，其小区的土地使用权，包括别墅花园，将为小区业主们所有，开发商不再享有小区土地（含公共花园，公用道路等）的任何权利。
故，别墅的花园属于业主，开发商无权支配。
二、业主对花园的权利享有包括共有和独有二种形式
这里就涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。别墅的土地使用权不同于多层及高层房屋，多层、高层房屋小区的土地使用权也是由业主所有，但由于多层、高层房屋立体空间之特殊性，它不便于也不可能划分哪块土地使用权是属哪一户业主的，因此，多层、高层房屋的小区之土地使用权只能为小区业主们所共有。而别墅、特别是独幢别墅与之不同，建筑物所占用的土地之权利可以为各幢别墅之业主单独所有，别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此，别墅小区之土地使用权享有方式，既可以和多、高层房屋小区一样，采用共有方式；也完全可以划分为各个业主单独享有。目前，上海的别墅小区有以下两种类型：
一种是土地使用权完全共有的别墅小区。这类别墅的土地使用权为小区业主们所共有，业主的小产证上没有花园面积的登记记载，尽管小区内的土地权利对外依法不受侵犯，但对于小区内的业主来讲，单独的土地使用权没有界定，所谓的“私家花园”对小区其他业主而言，是不受法律保护的。换而言之，在法律上，其他小区业主可以使用您的“私家花园”，您也可以使用他人的“私家花园”。
当然，这类别墅小区可以由全体业主或由业主委员会出面，向土地管理部门或房地产管理部门请求对小区内土地使用权进行分割，以确定各个业主可以单独享有的土地使用权之范围。
另一种是大部分土地使用权已被分割为业主们单独所有的别墅小区（房产商专门办理过花园土地的测绘划分登记等手续）。这类别墅的大部分土地使用权，如建筑物所占土地，私家花园之土地已为各个业主所独自享有，故，在业主的小产证上登载有花园之土地面积。而只有部分土地使用权，如公共花园，公共设施，公共道路之所占土地使用权为小区业主们所共有。这类别墅的私家花园才可真正称为“私家花园”，即私家花园完全由业主依法独自享有，不受任何他人侵犯。
本律师建议购房者选择别墅时，应特别注意小区花园属于上述那种类型，以便对“私家花园”买个明白。
三、别墅小区之物业公司无权制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。
现在，别墅小区都聘有专业的物业公司，在业主们的授权下为业主们提供专业、优质的物业管理等各方面的服务，他们的服务完全依照签订的物业管理服务合同行使。但也有不少物业公司，特别是业主委员会尚未成立以前由开发商聘请、提供前期物业的物业公司，往往会自行制订一些规章制度，规定私家花园不能这样那样，否则怎样怎样之类。殊不知，物业管理公司的职责仅仅是在授权范围内，对小区提供物业管理服务而已，它的地位只是为小区业主们提供服务。换言之，它不是小区的主人，更谈不上是小区的上帝，它只是小区业主们的“仆人”，它根本无权限制业主们对私家花园使用的权利。除非业主们自己为了小区公共的利益，限制/限定对私家花园的使用方式，并委托物业公司进行监督和管理，否则，物业管理公司无权干涉。也就是讲，只有业主大会或业主委员会有权制定对小区各项物业包括私家花园的使用规定；只有在业主大会或业主委员会委托下，物业公司才可对私家花园的使用进行监督和管理，而物业公司无权自行制订对小区花园各种限制使用的所谓“管理规定/手册”。
所谓别墅的花园权利，实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。依据房地产物权之法律属性，即房屋（包括别墅）与所附土地之权利具有统一性，简言之，房屋属于谁，相应所附的土地权利亦应属于谁。购房者购买别墅，所购得的不仅仅是别墅（房屋所有权），还必然包括所附的土地和花园（土地使用权）。别墅交付后，开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主们所有。因此，开发商开发的别墅，一经售出转让，其小区的土地使用权，包括别墅花园，将为小区业主们所有，开发商不再享有小区土地（含公共花园，公用道路等）的任何权利。
故，别墅的花园属于业主，开发商无权支配。
二、业主对花园的权利享有包括共有和独有二种形式
这里就涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。别墅的土地使用权不同于多层及高层房屋，多层、高层房屋小区的土地使用权也是由业主所有，但由于多层、高层房屋立体空间之特殊性，它不便于也不可能划分哪块土地使用权是属哪一户业主的，因此，多层、高层房屋的小区之土地使用权只能为小区业主们所共有。而别墅、特别是独幢别墅与之不同，建筑物所占用的土地之权利可以为各幢别墅之业主单独所有，别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此，别墅小区之土地使用权享有方式，既可以和多、高层房屋小区一样，采用共有方式；也完全可以划分为各个业主单独享有。
购房者在购买别墅，尤其是独幢别墅时，往往会被其附属的花园所吸引，而房产商也往往以此作为卖点推出。但是这样的所谓私家花园，其产权究竟属于谁？业主是否可以任意处置这个“私家花园”呢？此外，原先开发商承诺附送的私家花园，有的并不能登载在小产证上。今天，我们就和广大读者谈谈这个话题。
两种私有形式
目前，上海花园别墅的业主对花园的所有权的形式主要包括共有和独有两种。
第一种是土地使用权完全共有的别墅小区。这类别墅的土地使用权为小区全体业主所共有，每个业主的小产证上也没有花园面积的登记记载，尽管对小区内的业主来讲，单独的土地使用权没有界定，所谓的“私家花园”也只是形式上属于该业主单独使用。但是这不受法律保护。换而言之，这样的私家花园只是用栅栏将其分割一下，在产权属性上与栅栏外的土地一样。
这 类别墅小区里的业主可以由全体业主或由业主委员会出面，向土地管理部门或房地产管理部门请求对小区内土地使用权进行分割，以确定各个业主可以单独享有的土地使用权之范围。
另一种是大部分土地使用权已被分割为业主们单独所有的别墅小区。这类别墅的大部分土地使用权，如建筑物所占土地，私家花园的土地已为各个业主所独自享有，所以，在业主的小产证上登载有花园之土地面积。其它比如公共花园，公共设施，公共道路之所占土地使用权为小区业主们所共有。这类别墅的私家花园才是真正意义上的“私家花园”。
所以，我们购房者很有必要在购买时对其花园的性质做详细的了解。
花园是赠送的吗市场上很多别墅项目在销售的时候，价格表里都明确表示“免费赠送花园”。这里面一般就有问题了，究竟送的使用权还是产权，销售方是不会主动说明的，而许多购房者稀里糊涂地把原本就属于自己的公共面积作为得到馈赠的礼品了。
另外，购买高层公寓底层的住户，通常也可以拥有一个私家花园，但只能获得这个花园的使用权，不能办理产权。
在关于如何使用“私家花园”这个问题上，市场上也有很多不同的声音。
我们需要明确的是，无论什么性质的花园，业主都不能在“私家绿地”内私搭乱建。这样一是改变了土地的使用性质，有关部门会追究责任，二是破坏了小区环境，其他业主可以据此要求有关部门对违章建筑进行拆除并恢复原貌。
花园别墅的物业管理住在那些所谓的高尚别墅区里的人都知道，很多小区的物业公司会规定这个不许做，那个不许做。有的甚至严重侵犯了业主的权利。所以，我们也有必要对这些问题加以注意。
别墅小区聘请专业的物业公司，是在业主们的授权下为业主们提供专业、优质的物业管理等各方面的服务，他们的服务完全依照签订的物业管理服务合同行使。但也有不少物业公司，特别是业主委员会尚未成立以前由开发商聘请、提供前期物业管理的物业公司，往往会自行制订一些规章制度。殊不知，物业管理公司的职责仅仅是在授权范围内，对小区提供物业管理服务而已，它的地位只是为小区业主们提供服务。换言之，它不是小区的主人，更谈不上是小区的上帝，它只是小区业主们聘请的“服务人员”，它根本无权限制业主们对私家花园使用的权利。除非业主们自己为了小区公共的利益，限定了对私家花园的使用方式，并委托物业公司进行监督和管理，否则，物业管理公司无权干涉。也就是讲，只有业主大会或业主委员会委托下，物业公司才可对私家花园的使用进行监督和管理，而物业公司无权制订对小区花园各种限制使用的所谓“物业管理条例”。
相关问答：
#17752987785#：别墅的花园面积不在土地证上有保障吗
苗嵇颖: 没有保障。花园面积不在土地证上说明别墅的土地使用权为小区全体业主所共有，这种私家花园只是形式上属于该业主单独使用，不受法律保护。独栋别墅的花园面积不计入房产证面积，是可以进入土地证内。
#17752987785#：购房合同平面图显示有私家花园房产证上显示吗
苗嵇颖: 不显示。花园也是在别墅的土地范围内的花园只在别墅的土地范围内种植的花草，所以不能进入房产证上的。但是花园的面积是可以进入土地证内。房产证上面都是有房子的户型图的，同时也会标清楚具体的面积的。
